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活动预告

2017年度答谢盛典

活动时间:2018年01月20日


活动地点:济南 索菲特大酒店

与世界顶级投行相约 ,2018全球投资市场风险与投资主题活动

活动时间:12月9日  济南   & 12月10日  青岛  13:30

活动地点:济南市贵和洲际酒店6楼贵和厅


过去五年,美国增加了1146万人,他们都去哪儿了?

人与钱,永远都是最重要的资源。人到哪里,就为哪里带来活力和需求。

过去五年,美国增加了1146万人。他们去了哪儿?答案是西部和南部的沿海城市,比如加州、德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州、华盛顿州、乔治亚州。

而那些人口持续大量增长的城市,最近两年的房价涨幅已经远远超过了全美平均水平。


人与钱,永远都是最重要的资源。人到哪里,就为哪里带来活力和需求。

搞清楚这一千多万人,投入了哪些城市的怀抱,便能发现未来美国的机遇之城。

美国也有“下海”潮

从2011-2016年,整个美国88%的新增人口,最后都扎根在了西部和南部沿海地区。

在美国,有这样一群人,他们愿意离开中西部,离开东北部,穿越大半个美国,不顾一切地奔向美国版图南端的德克萨斯州、佛罗里达州,东南部的北卡罗莱纳和乔治亚,西部的加利福尼亚和华盛顿州。

这六个州人口净增量已经占到了全美新增人口的一大半。

对于美国这样一个三面环海的国家,海滨城市具有天然的地理优势,聚集大量资源,也吸引了美国各个角落的人,共同上演一场横跨半个美国的全民大迁徙。



在人口普查局最新统计的这一年时间里,德州的新增人口是全美最多的,排名第二的是佛罗里达州,新增人口为32万7811人,加利福尼亚州位列第三(新增24万零177人)。

本次新的人口统计没有考虑飓风哈维的影响,该飓风在去年8月底重创了德州海湾沿岸地区。

2016-2017年德州将近40万的新增居民这一数字十分可观,但是跟前一年相比的话,数字则有所下滑。

2015-2016年度,德州增加了43万2957名居民,增长率为1.6%。
2014-2015年度,德州新增人口为49万零36人,增长率则为1.8%。


这大大小小的红色圈圈,恰好铺满了美国版图三面环海的大部分区域,完美地画出了一个U型曲线。

2016年美国人口增长率爆冷门,创下20世纪30年代以来最低,纽约州人口甚至出现十年来首次负增长。然而在最近五年里,仍然有三个州的人口增长步入百万阵营: 

德克萨斯州221.6万;加利福利亚州157.3万;佛罗里达州151.5万

人口规模与纽约州相差无几的佛罗里达州,在过去五年增加的人口是纽约州人口增量的7倍。

芝加哥这座人口规模仅次于纽约和洛杉矶的城市,已经连续四年人口流失。

这些城市成了“吸金大户”

美国大都市依然是人口“磁铁”,但二线城市正在赶上。一个城市的灵魂,便是人和钱。

而只有源源不断流入的人口,才能盘活这个城市集聚的资金,这是资本逐利的规律导向。有人口红利的地方,资本才有升值的空间。

过去五年时间里,人口净增超过10万人的,在美国就属人口大城了。

美国生育率低已是事实,因此城市人口增长更多源于人口流动。
   
在全美“下海潮”中,美国人口从非沿海区域流向沿海区域,又在沿海区域中选择了核心城市。

休斯顿作为德州第一大城市,过去五年人口增长了17.1万,仅次于纽约市。

而华人第一大聚集地洛杉矶,从2011年到2016年人口净增15万,目前人口为230.3万。

再看看这些年人口增长超过5万的城市有17座,其中不乏某些美国二线城市的身影。比如奥斯汀、达拉斯、罗利、夏洛特、西雅图、丹佛、圣地亚哥等等。

数据不会说话,但趋势说明一切

人口即需求,在房地产界流传的一则金句:短期看政策,中期看供需,长期看人口。

与中国不同,美国的房产调控更多由市场决定,对有中长期投资需求的人而言,人口是不容忽视的问题。

1.人口持续流出的区域,可能出现无人接盘的情况

美国中西部地区和东北部地区缺乏人口流入,警惕“空城”的危险。


人口持续减少的区域,当地的经济发展往往缺乏动力。

美国首个破产城市底特律,就位于密歇根州。过去五年里,仅底特律一个城市的人口就减少了3万多人,也成为全美人口流出最为严重的城市。

而伊利诺伊州尽管拥有全美第五大人口群体,这些年却成为美国人口减少最多的州。

2.人口持续增长的区域,是大家用脚选出来的城市

这些区域吸引了不断吸纳周边区域以及中部、五大湖、东北部地区的人口,储蓄大量劳动力和消费群体。

而在这些区域中,最近五年来人口迅速增长的城市,比如纽约、休斯顿、洛杉矶、菲尼克斯、圣安东尼奥、亚特兰大、罗利、夏洛特、奥斯汀等。

这些城市涌入的人口为当地带来了大量住房需求,房地产业也是热度不减。
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