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AIG首席经济学家莫恒勇: 投资海外地产需警惕日企失败教训

AIG首席经济学家莫恒勇: 投资海外地产需警惕日企失败教训

       随着中国海外买房热引发海外房产价格持续飙涨,未来海外地产是否还具备投资价值,正成为国内投资机构与高净值人群倍加关心的话题。


       7月16日,美国国际集团(AIG)首席经济学家莫恒勇在21世纪经济报道主办的“2016中国资产管理年会-海外投资主题论坛”作主题演讲时表示,近年中国人赴美买房热情不减,从2015年起,中国人在美国买住宅的总额首次超过了加拿大人,成为最大的美国房产买家。2016年还将继续成为“冠军”,而且中国人买房子的平均单价中位数比全部外国人平均购买单价中位数高1倍,主要原因是买大房子、豪宅。


      “需要注意的是,近年中国企业在海外商业地产投资的热情同样高涨,总成交金额从2012年的50亿美元,暴增到2015年的300亿美元。”他进一步表示,尽管今年上半年有所回落,也达到86亿美元之多。


日企失败经验解析


       在莫恒勇看来,在英国脱欧后,由于国际形势的不确定性,美国地产将继续受到国人追捧。


       但他提醒说,中国企业与个人投资者务必要警惕上世纪80年代末90年代初日本投资者投资美国商业地产的教训。


        数据显示,1985-1993年日本投资者共计购买了730亿美元的美国商业地产股权,这还不包括日资银行在美国的商业地产贷款,主要包括甲级写字楼、地标建筑、度假村、高尔夫球场、酒店等。


       但从1990年起,由于日本、美国两国经济与房地产市场出现恶化,日本投资者开始减少在美国的投资,美国商业地产价格大幅下降,造成很多项目资不抵债,同时租金收益不足以支付贷款利息,迫使日本投资者认赔出局,投资损失达四到五成。


       “事实上,在这个过程里,利率、汇率、房地产周期都对日本投资者造成冲击。”莫恒勇分析说,就短期汇率而言,在1985年广场协议签订以后,日元兑美元汇率升值了80%,令日元购买力增强,大量日本投资者投到海外。但与此同时,为了遏制日元持续升值,促进经济发展,日本央行把利率由1985年的5%下降到1989年的2.5%,这令日本地产随之大幅上涨,相应的海外房地产价格变得更加便宜,刺激更多日本人投资美国房产,这与当前中国的情况有点类似。


       但是,随着日本央行将利率从1989年的2.5%快速调升到1991年的6%以缓解通胀压力,股票和地产市场开始暴跌,日本房地产商和贷款机构因本国资产泡沫破裂而出现流动性风险,只能低价甩卖海外优质资产,最终造成日本投资者投资美国房产惨淡收场。


       在莫恒勇看来,另外一个原因是日本企业错误判断了美国宏观经济的增长周期——1982到1990年期间,美国经历了历史上第二长的经济发展周期,令日本投资者对美国经济产生过度乐观情绪,加大美国房产投资力度以获得更高收益。但从1990年起,美国一度出现经济衰退,导致日本投资者算盘落空,还损失大笔财富。


关注四大风险


       莫恒勇直言,鉴于日本企业投资美国地产的经验教训,中国企业近年投资美国商业地产,需要注意以下几个风险:


       一是汇率风险,本国汇率大幅度升值时,尽管海外购买力增加了,但本国汇率计算的投资收益率也会随之大打折扣。


       二是利率风险。事实上,日本央行将利率从5%降到2.5%,吸引大量日本投资者用低息日元贷款投资美国地产,当日本央行将利率又回升至6%时,这些日本投资者发现美国房产获取的租金不够支付银行贷款利息,加之日元升值令海外投资收益骤降,导致他们只能被迫止损抛售美国房产。


       三是房地产领域的市场风险。由于美国、日本房地产在上世纪80年代中后期都出现了长期繁荣和资产泡沫,使得日本投资者忽略了商业地产的周期性,也缺乏对美国、日本经济趋势的理性判断,所以直接导致在估值时,对资产价格和租金收入预期盲目乐观。


       四是公司流动性风险。日本公司大举进行海外投资时,缺乏对本国和公司流动性风险的有效评估,使得很多投资者在日本本国经济泡沫破裂时,基于救助母国资产的考虑,被迫将海外资产低价变卖。


      “目前,我们预测美国房产价格(包括出租公寓、工业地产等)往后几年会有一个增长放缓的过程,零售物业、酒店、写字楼的价格今年会有一个急速的下滑,往后两年会有小的反弹,但总体而言,美国地产价格增长趋势已经在放缓。”莫恒勇指出,这也是中国企业投资美国商业地产必须特别注意的风险。
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